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              北派房企江湖:潮去人如水

              来源:地产风声 作者:地产风声 责编:杨帆


              来源 | 地产风声(ID:fangshi488)

              文 | 内幕君

              三十九年前,一个叫“房地产”的行业,叩开了时代的大门。

              中国南北各自诞下首家房地产开发公司。

              三十九年来,中国房地产格局不断被打破。

              最初,像极了“魏蜀吴”三足鼎立,地产江湖中,“京沪粤”房企各领风骚。

              万通擎举中国地产旗帜,华远齐名万科,万达是商业地产?#35848;浮OHO中国仅凭一个项目就做上京城老大。

              声名鹊起的还有缔造了“中国华尔街”的金融街、叱咤资本场的泛海系……那时,以京系为代表的北派房企枭雄迭出。

              斗转星移,天地频换。如今的江湖,粤系称霸,闽系崛起。

              再看皇城根下,华夏不幸福,中弘难复弘。

              究竟,星光?#35199;觶?/span>

              1 孤光自照

              一颗星火便可燎原的年代。

              1980年以前,北京没有房地产开发公司,所有房屋建设都归「北京市建委统建办公室」负责。

              这一年春天,邓老一句“房子可?#26376;?#21334;?#20445;?#22320;产行业的大幕总算徐徐拉开。

              9月,「北京市城市建设开发总公司」成立,这是北京乃至北方第一家房地产开发企业。在南方,第一家房企「深圳市房地产公司」,也在这一年创办。

              地产萌芽之初,南北两派的起跑线并无分别。

              掌舵人的来时路,同是孤光自照,经年饮冰。

              1980年春天,年近三十的任志?#21487;?#35831;退伍。不肯向曾经官至部级的父亲“低头?#20445;?#22238;到北京后,任志强给自己找了个活——卖兔皮。

              他跑去河北找农民收购兔皮,再跑到广州联系外贸公司,将货出口到国外。左手进右手出,当中间商赚差价。

              这一年,26岁的王健林在大连陆军学院当?#25991;薄?#22914;果不下海,最多混个将军。17岁的孙宏斌是武大新生,?#34903;?#30524;睛长得圆溜溜的,甚至有几分姑娘般的水灵。谁能想到,一个水利专业的理工男,会成为一代地产枭雄?21岁的冯仑即将从西北大学历史系毕业,到中央党校攻读法学研究生。17岁的潘石屹是学渣,在一所叫兰州培黎学校的中专就读。18岁的耿建明高中毕业后入伍,在00362部队?#34987;?#24314;工程兵,“荣盛”二字,他顶多理解成繁荣昌盛,和地产无关。王文学只是14岁的霸州小伙,少不更事。作为廊坊三驾马车之一,华夏幸福尚无车马喧。


              之后几年,任志强开办小商店,捣鼓?#31243;謾?#35013;订厂、印刷厂、模?#32479;А?#29609;?#21489;А?#19997;毯厂、汽车修理厂等,三百六十行,行行干一遍。但最令他自傲的是建筑工。

              那时中国农科院要盖房,任志强拉着一群退休职工,组了一支“老头”施工队。这段经历成为他踏入地产圈的资本。

              1983年,华远在北京西城区政府支持下成立,是一家综合性企业。任志强初中同学的哥哥戴小明是董事总经理,邀他加盟。

              一到华远后,任志强就玩了票大的,?#23396;?0多台录像机,净赚30多万。无意中埋下祸根。

              为了录像机生意,他大手笔包下军用飞机运货,从广州到北京,包机费用一万多元。那时机票一张91块。

              南来北往,熙熙攘攘。

              一个地产大佬和倒爷中间,也许只隔着一段青涩岁月。王石也是倒货发家,把金灿灿的玉米从东北运到香港。

              一开始,华远并不做地产,直到1984年春天,政府决定重建西单老商业区,华远承担了基建任务,才由此涉足地产。

              当过“包工头”的任志强成为项目负责人,借此入行。

              叫人拍案的故事,总是充斥意外、反转,甚至悲情色彩。

              西单改造项目还没完成,任志强就因分?#23396;?#24405;像机的奖金,被以“贪污罪”抓了,出师未捷身先“死”。

              在看守所度过14个月零6天后,任志强出狱了。检察院给出“无罪裁定”。

              出狱后第二天,戴小明请任志强到燕京饭店吃饭,问他狱中感想,任志强?#25285;?#22920;妈也有打错儿子的时候,还要跟着共产党走。”

              2 初出茅庐

              彼时,卢志?#30475;?#20102;潍?#30343;?#25216;术开发中心办公室副主任一职,下海搞教育和培训。不久后创立山东泛海集团公司,进入地产领域。

              有人辞官归故里,有人漏夜赶科场。

              1986年,王健林选择转业,担任大连市西岗区人民政府办公室主任。两年后,卢志强北上京城,创立中国泛海控股集团,注册资本40亿元。

              从下海经商到40亿元注册资本,仅用短短三年,卢志强的“第一桶金?#26412;?#31455;是如何取得的,始终语焉不详。

              同年,万达前身大连西岗住宅开发公司成立。和华远一样,由区政府创办。

              因为没有用地指标,王健林到市里软磨?#25165;藎?#24066;里丢给他一块棚户区,与市府大楼一街之隔。掏一次大粪,整个社区要臭好几天,其它公司都不愿意接手改造。王健林却当它香饽饽。

              但拿到项目后,王健林就犯了难。

              不将房子卖到1500元?#31185;劍?#39033;目赚不到钱,而当时大连房价最高1100元?#31185;健?/span>

              那时大连盖房都是?#23376;盟?#32852;的图纸,只有过道,没有明厅。有规定,县处级以上干部住房才有独立洗手间。

              眉头一皱,计上心来。王健林给每套房子设计了明厅和洗手间,?#21482;?万元赞助一部港剧,借助广告让项目在大连家喻户晓。

              有了这些创新,王健林大胆将均价提到1600元。旧房还没拆完,1000多套房子已经兜售一空。王健?#24535;?#21040;第一桶金,1000万元。

              万达也由此?#19994;?#20570;大做强的模式,成为全国第一家进行旧区改造的企业。到1992年,万达销售额20亿,占整个大连房地产市场的25%。

              ?#19968;?#28921;油、花团簇锦,此时的孙宏斌同样春风得意。

              1988年,26岁的他头顶清华大学硕士光环,昂首挺进中关村。

              在联想不到两年的时间,他从普通员工变成主任经理,1990年被破格提拔为联想集团企业发展部经理,主管13家分公司。当时,郭为是总裁办公室主任,杨元庆还只是联想的一名工程师。

              这位山西临猗县来的年轻人,初出茅庐,却急着?#25925;汀?#22825;下英雄出我辈”。

              3 野蛮生长

              木秀于林,风必摧之。少有例外。

              1990年3月,柳传志在分公司看到一张《联想企业报》,定睛一看,震惊不?#36873;?#36825;张报纸不是由他创办的《联想报》,而是孙宏斌自创的企业部报?#20581;?/span>

              “企业部的利益高于一?#23567;!北?#19978;这行字像钉子,扎了柳传志的心。

              卧?#34903;?#20391;,岂容他人鼾睡?

              三个月后,因为挪用公款,孙宏斌?#39069;?#20837;狱,囹圄一陷就是4年。

              这一年,第十一届亚运会在北京举办,大会成立了运动员村服务中?#27169;?#20063;就是北辰集团的前身。

              九十年代,地产界山林呼啸,野蛮生长。

              做赛事服务的能搞开发,跑航运的、办学校的也能盖房子。1992年,北大成立房地产开发部,后来更名为北大资源。1993年,远洋前身“中远房地产开发公司”成立。

              总之,那是?#26143;?#23601;能起高楼的年代。

              冯仑凭借基层官场积累的人脉,从北京一家信托公司借了500万元,允?#36947;?#28070;平分,年利率25%。

              “资本如果有百分之五十的利润,它就会铤而走险;如果有百分之百的利润,它就敢践踏人间一切法律;如果有百分之三百的利润,它就敢犯下?#39759;?#32618;行,甚至被绞死的危险。”马克思早就深谙一?#23567;?/span>

              手握资本,冯仑和潘石屹、易小?#31995;?#24320;始炒地皮。他们满怀激情到海南,那里是“三不信”女人和不安?#24092;?#20154;的天堂。

              “女人不信情史,不信婚史,不信家史,男人不甘平凡。海南到处干柴?#19968;稹!?/span>


              冯仑二入海南并非偶然,他知道激情昭示?#27966;?#26426;。

              当时流行一句话:东南西北中,发财到广东。国境之南,妖娆地吸引着北方的汉子。

              1993年 ,万达?#21489;?#22823;连,到广州开发项目,但水土不服。折腾了四年,王健林还是将触角缩了回去。

              在商业规则一片混沌的海南淘金潮中,万通六君子初尝了成功的味道。两年赚了3000万。此时他们的平均年龄不过25岁。同龄的王文学才开始崭露?#26041;恰?/span>

              辞去交通局司机一职,王文学在廊坊闹区开火锅店。政府官员常去捧场。王文学的火锅生意越发红火,店面一扩再扩。

              后来政府楼堂兴建之风盛行,前来吃饭的政府官员透露,廊?#30343;?#24220;大楼也要翻新。敏锐的王文学赶忙搭船,纵身跃入装修业。

              当时国内集资?#21462;?#25151;地产?#21462;?#24320;发区热引发高层担忧。海南是这场泡沫盛宴的中心。风暴逼身前,万通六君子成功撤退,回京后与任志强不打不相识。

              华远手里有地,万通手中?#26143;?#20026;了买地,潘石屹三番五次造访任志强。

              任志强揶揄他:“连七通一平都不知道也敢叫地产商!”

              小潘两眼一?#26657;?#21671;嘴一笑,骂不还口。

              终于磨来万通在京的第一个项目——新世界广场。任志强持股5%,开董事会的时候,他瞪着眼睛挑毛病,指着鼻子教训冯仑和小潘。

              后来“新世界广场”一炮而红,冯仑、潘石屹从此名扬江湖。

              整体而言,80年代到90年代后期,北京房地产市场是国有企业的天下。华远、城开、天鸿、中房、北?#20581;?#20303;总、城建等分?#36710;案狻?#20316;为行业老大,到2001年,万科也才拿下京城三个项目。

              1993年股份化改造,1996年赴港上市,成为内地第一家在香港上市的地产公司,几年之内,从1500万注册资本增长到近30亿净资产,80多亿总资产。此时的华远风光占尽,所?#34903;?#22788;灯火失色。

              管不住嘴的任志强,打这起时不时?#29134;?#36208;火。

              98房改那年,在第三届中国房地产论坛上,任志强忘情解读23号文件:“把住房推向市场化的同时,应该同步建立住房保障体系,社会保障不是让民众去拥有住房财产,而是用租赁方?#22870;?#38556;最基本的居住权利。”

              台上坐着的一排干部当场黑?#24120;?#20854;中一位如今官至国级。

              有干部给他发短信,批评他:“没了张屠夫,?#36152;源?#40657;毛猪了吗?”意思是,没了你中国这事还不办了吗?

              4 环京风云

              环京则是民间的武林。

              出狱后的孙宏斌跑到天津干中介,柳传志借他50万创办顺驰。

              本该反目成仇的两个男人,在饭桌上?#31080;?#25442;盏。

              不仅掏钱,柳传志还为孙宏斌联系银行,做他首个项目的合作伙伴,?#31908;?#24819;的无形资产帮他圈地、融资。

              “如果想不开,?#39029;?#26469;以后拎着把刀子就把柳传志给宰了,但是你拎着刀子,谁也不敢跟你打交道了,你这一辈子就永远没戏了。”


              铁窗四年,孙宏斌柔和了许多。

              1995年初,在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下,孙宏斌成立天津中科联想房地产开发有限公司,后更名顺驰。

              彼时从拿地到开发,多数房企要耗时18个月。开发第一个项目“香榭里”小区,孙宏斌只用了7个月。

              孙式速度让人瞠目结舌。

              1998年福利分房终结,孙宏斌看准时机,一举拿下14万平的名都项目,声震津门。2000年8月,拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块,开发出蓝水项目。不久?#24092;?#19979;面积170万平的“超级大盘”太阳城。

              从1998年到2002年,顺驰天津开发了近30个项目,荣升津门老大。

              位处天津与北京之间的廊坊,王文学拿到了“华夏帝国”的第一块拼图。

              1998年6月,得知廊?#30343;?#22996;党校有一块要开发,近水楼台的王文学拿下项目。7月,华夏房地产开发有限公司成立,王文学盖起人生第一个楼盘——华?#24149;?#22253;,5?#26114;?#30333;相间的小楼。

              从开火锅店到搞装修,再到做开发,王文学的跨界人生,全凭“懂事”二字。

              1997年金融危机爆发,全国财政收紧,严禁信贷资金用于修建楼堂馆所,地方债也被限制。承接了政府项目的王文学顿时揭不开锅,债主频频上门。

              “懂事”的他当着廊?#30343;?#25919;府领导的面,撕毁了装修合同,声明不讨要政府?#25151;睿?#27424;下的债他自己用火锅店挣的钱还。

              就这样,王文学一笔勾销了500万,为自己攒足人品。

              做第一个项目时,一身火锅味的王文学跑到北京,参加房地产论?#24120;?#21548;一帮前辈指点江?#20581;?#22312;那次会议上,他认识了男神王石。

              一口一个“王老师?#34987;?#30528;,王文学双手合十,虚?#37027;?#25945;。王石一开?#27169;?#35753;万科团队前去指导。

              同在廊坊的耿建明也伸脚踏入地产,开发的第一个项目在老家南京六合,名为方舟花园。

              到1999年,耿建明在廊坊建筑业已经浸淫13载,他坚信京津冀腹地位置?#38498;眨?#24266;坊房地产会迎?#21019;?#22825;。

              大连的王健林,担心“超速?#34987;?#20986;人命。

              1994年10月21日,王健林第一次去韩国,到首尔的当天,汉江大?#30424;?#22604;,10多辆汽车坠入20米下的江中。第二年,王健林又去韩国,在他去的前一天,三丰百货倒塌。

              5层百货大楼在20秒内趴倒,层层塌陷进地下4层内,造成502人死亡,937人受伤。

              王健?#24092;?#30585;了三丰百货的的董事长被抓,被迫捐出全部资产谢罪。

              ?#26114;?#22269;经济在起飞之初忽视了质量,若干年后,中国会不会重?#29238;?#36761;?”一个问号打在老王心上。

              担心人财两空,王健林回国后赶忙整顿,敦促万达消灭合格工程,保证全优工程,在1996年率先提出“三项承诺”。

              一是保证房子不渗不漏,发现渗漏赔款3万元;二是售房面积不短?#20445;?#32570;一平赔偿三平的钱;三是买房60天内无理由退房。

              混沌之中辟出一道光,万达借此名震全国。

              5 风头正劲

              回到北京后,万通蒸蒸日上,1996年时总资产已达70亿元。

              但一山难容二虎,何况豺狼虎豹六头。

              王启富、潘石屹、易小迪、刘军两年内相继离去。2003年时,王功权也最终出走,留下冯仑独掌万通。

              潘石屹成立SOHO中国,易小迪创建阳光100,两人继续操持老本行;王启富成为“海帝地板”总裁;刘军重归农业高科技投资;王功权转做投行,在他50岁那年,一“奔”成名天下知。

              “各位?#23376;眩?#21508;位同事,我放弃一?#26657;?#21644;王琴?#22870;?#20102;……”


              2011年5月16日深夜,王功权在微博上?#21481;?#21457;布?#22870;?#23459;言,一时间全民吃瓜围观。

              “总是春心对风语,最恨人间累功名。谁见金银成山传万代?千古?#36824;?#19968;片情!”清唱完自己创作的《?#22870;?#20043;歌》,王功权踏上赴美航班。

              机舱内一个声音回荡着,愿得一人?#27169;?#30333;首不相离。

              若问潘石屹,世间情为何物?#31354;?#28193;、争渡,不如卖房幸福。

              单飞后的潘石屹,从美国人那学来一套理念——“小型办公,居家办公?#20445;?#22312;建国门外盖起SOHO现代城。

              现代城样板房出来后,小潘热情邀请老任参观,希望大炮美言几句。

              任志强回到家后提?#24066;?#20102;一份万言书,指出样板房中的设计?#27605;蕁?#20219;志强的秘书?#30740;?#20256;真给小潘,?#28526;?#32473;一同参观的记者传了一份。

              第二天?#22909;?#26032;闻满天飞。

              潘石屹很?#36152;?#21033;用舆论,迅速回信,称创新是需要勇气的。

              不但逐一回应?#23460;桑?#36824;大谈地产创新。一时间地产界、建筑界、学术界以及媒体围观讨论,潘石屹不仅省掉了大笔公关费,更让项目名声大噪。

              潘石屹兴奋得眉开小眼笑,每一根头发都有跳动的欢畅。

              1999年到2000年,连续两年,现代城斩获北京单体项目销冠,总销售额约40亿。

              正如任志强所?#25285;?#23567;潘卖东西很厉害,他是天生的二道贩子。”

              当时还没全国销售排行榜一?#25285;?#19981;然潘石屹轻松进十强。年报表?#20801;荊?#19975;科1999年的销售额也才28.72亿。而任志强治下的华远,2000年销售破纪录达48亿,鲜有房企能望其项?#22330;?#27743;湖人称“南有万科,北有华远”。

              这一年,万达转入商业地产。王文学进京未果,在高人指点下挥师产业地产。两年后,华夏幸福第一个产业项目“?#36138;?#24037;业园”落地,后来在全国复?#26222;程?/span>

              2003年,房地产行业首次评选百强企业。万科位?#24433;?#39318;,天鸿高居第二,北京城开、顺天通、北京城建?#33267;?#21313;强。十席占?#27169;?#30343;城根下星光大亮。

              时值华远成立20周年,任志强想把庆典放在天安门城楼,但申请未被批准。

              那时的北派房企风头正劲,泛海退“金地?#20445;?#21147;压“新世界?#20445;?#39034;驰差点掀翻万科的战马。

              2002年,湖北省计划打造“武汉经?#33804;Α保?#29579;家墩的武汉CBD项目被列为10个重点项目之一,诸多房企觊觎这块肥肉。香港大鳄新世界、国字号金地都无功而?#25285;?#27867;海却成功入局。

              2003年,在中城房网的论坛上,孙宏斌语出惊人。面对?#35757;?#23450;江湖地位的王石,孙宏斌?#25285;?#39034;驰想做全国第一,也就是超过在座的诸位,包括王总。

              接下去孙宏斌兵发九州,四处制造地王。

              12月底,北京首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄兴村卫星城北区一号地。顺驰击败华润、富力等9家房企,以?#21489;?#36215;拍价一倍多,总价9.05亿元拿下这块地。孙宏斌的豪气让北京地产界惊讶,顺驰在当时只是一家二流的区域性房企。离开天津的2002年,规模不过10亿。

              随后,孙宏斌一路南下,大举收割石家庄、南京、上海、苏州等地多个地王。孙?#21483;?#39118;刮过,波澜迭起。

              一年间,顺驰百亿狂扫土地千万平,2003年销售额达45亿,与万科的差距,由30亿缩小到18亿。

              外界开始相信,孙宏斌对王石的挑战不是痴人?#24471;巍?/span>

              2005年,武汉的顺驰泊林打出“百亿顺驰”的广告,孙宏斌对外宣称2004年卖了120亿,事实上是92亿,和卖了91.6亿万科,也算难分伯仲。

              不过,没能?#31455;?#35843;控,顺驰最终卖身路劲。孙宏斌的一哥?#21361;?#36824;要仰仗后续登场的融创。

              决定做商业地产后,王健林的第一个想法是“傍大款?#20445;?#28216;说沃尔玛在长春合作第一个万达广场。

              沃尔玛不屑理会王健林,当时主管发展的副总裁听完王健林的想法,只是轻蔑一笑。王健林又跑去找沃尔玛亚太地区首席执行官,软磨?#25165;?#20102;半年

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