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              中梁控股结束簿记募资35亿港元,第一件事先还款?

              来源:中访网 作者:孙书沁 责编:杨帆


              出品:中访网零度调研

              研究员:孙书沁


              中访网获悉,6月26日中梁控股集团有限公司香港上市申请通过聆讯,这表示,有“小碧桂园”之?#39057;?#20013;梁控股在经历一次“掉链子”之后,终于将正式登陆港交所了。


              此次上市,中梁控股拟全球发售5.3亿股股份,其中10%于本港公开发售,90%作为国际配售,发售于6月27日开始,至7月8日结束,预计将于7月16日于联交所主板挂牌。


              据IPO早知道消息,7月8日中梁控股已结束簿记,募集资金35亿港元。中梁控股招股书中披露,本次所得款项的60%将用作物业项目或项目阶段的建筑成本;30%将用来偿还绝大部分现有信托贷款;10%将用作一般营运资金。


              不到三年的时间,中梁控股就?#26041;?#20102;房企“千亿阵营”。2016年其销售额只有190亿元,随着走出浙江布局全国中梁2017年的业绩猛增至649亿元,并于2018年突破千亿达到1015亿元。


              值得一提的是,中梁控股在这三年实现了扭亏为盈,招股书显示,中梁2016年录得净亏损269.8百万元,到了2018年底,其溢利净额增至2526.3百万元,目前总资产规模达到1680.75亿元。


              在这背后,拿地扩?#38142;?#19968;直是房企做大品?#39057;?#37325;要战略,中梁控股2016—2018年主要拿地?#27573;?#26159;国内三?#21335;?#22478;市,倚重三?#21335;?#22478;市棚改政策,以实现自身的快速周转。截至2018年底,公司地产业务遍及全国12大区域、124个城市,有353个项目。


              ?#36824;?#23433;信国际7月3日发?#32423;?#20013;梁控股的研报显示,中梁的?#38142;?#38598;中在低线城市,在经济下行的逆周期中,项目推进风险上升。棚改政策?#25112;簦?#25269;押补充贷款增长步伐明显放缓,2019年计划改造棚户区户数为285万套,相比上年?#38470;?0%,短期影响三?#21335;?#22478;市销情。


              同时,由于中梁控股?#21215;?#36895;扩张,物业开发活动的?#20013;?#22686;加以及土地收购活动加大,导致公司资金呈现大量流出状态,2016和2017年其营运活动都录得负现金流,直到2018年才转正。


              由此,中梁控股的债务压力其实是比较大的,2016—2018年底,中梁控股未偿还借款总额分别为202亿、244亿、270亿,三年的利息费用分别为17亿、27亿、30亿。2018年末,中梁控股手头?#21335;?#37329;为145亿,为有息负债的54%。


              而且,中梁控股也表示,与其他房地产开发商一样,公司较为依赖于信托公司、资产管理公司及其融资平台,虽然与银行借款相比灵活性更高,但融资成本会有所提升,2018年中梁控股融资成本为9.9%,同比2017年增加2个百分点,成本高于规模相近房企。


              此外在风险项中,中梁控股坦言公司业务及前景十分依赖中国房地产市场,尤其是长三角经济区的表现,并可能受所述市场表现的不利影响。


              目前中国整体或公司所运营?#21335;?#30446;或预期运营?#21335;?#30446;所在城市市场的低迷均可能对公司的业务、财务状况及经营业绩产生重大不利的影响。此外,在该等城市(即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区)中,物业出现任何供应过剩或物业需求或价格出现潜在下跌,亦可能对公司产生重大不利影响。


              有业内人士透露,房地产行业的黄金期已经过去了,资源向头部行业聚集?#21335;?#35937;越来越明显。中梁控股上市后的表?#33267;?#20154;拭目?#28304;#?#26412;文仅供参考,?#36824;?#25104;投资建议,据此操作风险自担。)

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